La vivienda protegida (VPO) es la respuesta que más se repite al problema de la vivienda: el Banco de España calcula que faltan unas 750.000 viviendas en España (Euronews). Pero entre anunciar una promoción y entregar las llaves pasan años. Este repaso reúne las grandes promociones de vivienda protegida del país, dónde están y en qué fase se encuentran, con datos publicados hasta octubre de 2026.
Cuántas viviendas protegidas se construyen
Primero, el punto de partida. En 2025 se terminaron 11.104 viviendas protegidas, un 22,7% menos que en 2024, según los datos del Ministerio de Vivienda que recoge The Corner. Entre 1991 y 2008 se hacían de media casi 60.000 al año.
Las fechas apuntan a que lo grande llega a partir de 2028. Es lo mismo que pasa con los visados de obra nueva: subieron un 21% en vivienda en el primer semestre de 2026, pero suelen pasar de media dos o tres años hasta que esa obra se termina. Los Cerros podría entregar su primera etapa a finales de 2028 y Zorrotzaurre lo haría en el segundo semestre de ese año. Valdecarros no empezaría hasta 2027 y Donapea prevé iniciar las obras en 2028. Entre la promesa y las llaves hay suelo, urbanización, licencias y obra, y cada paso tiene su plazo. A eso se suma, según el Banco de España, la falta de mano de obra adecuada.
Las grandes promociones de VPO en España
Estos son los grandes barrios donde hay vivienda protegida en desarrollo. La fase es la que indican las fuentes citadas, y la mayoría están aún en urbanización o en trámite.
| Desarrollo | Dónde | Viviendas | Protegidas | Fase según la fuente |
|---|---|---|---|---|
| Valdecarros | Madrid | Más de 51.000 | Sin dato | Reparcelación aprobada; las primeras 13.000 empezarían a construirse en 2027 |
| Los Berrocales | Madrid | Unas 22.300 | Más de la mitad, con algún grado de protección | Se desarrolla por fases; las primeras promociones públicas son de alquiler asequible |
| Los Ahijones | Madrid | Unas 17.000 | Más de la mitad | Desarrollo en seis fases; proyecto de reparcelación inscrito en 2024 |
| Los Cerros | Madrid | Más de 14.200 | La mitad | Primera etapa (más de 4.100 viviendas) aprobada en junio de 2026; entrega posible a finales de 2028 |
| Cerro del Baile | San Sebastián de los Reyes (Madrid) | 3.664 | 2.198 (el 60%) | Urbanización desde el 1 de junio de 2026; las viviendas, desde 2027; primera entrega prevista hacia 2029 |
| La Marina | Barcelona | 12.000 previstas | Con parte pública, sin desglose | 1.500 construidas y 2.500 en marcha |
| Zorrotzaurre | Bilbao | Unas 5.670 | La mitad | 66 viviendas protegidas de alquiler en obra, con entrega en el segundo semestre de 2028 |
| Arcosur | Zaragoza | 17.000 por desarrollar | La mayoría, según el acuerdo | Acuerdo firmado en octubre de 2025 entre Ayuntamiento, Gobierno de Aragón, Ibercaja y la Junta de Compensación; urbanización en un plazo aproximado de 5 años |
| Donapea | Pamplona | Unas 5.000 | La mitad | Modificación del plan aprobada por el Pleno en febrero de 2026; falta la aprobación del Gobierno de Navarra; obras previstas en 2028 |
| Sarriguren | Navarra | 6.000 | Entre el 70% y el 80% | Plan aprobado en septiembre de 2026; se hará por fases, sin fechas |
| Zizur Mayor | Navarra | 2.081 | 1.047 | Plan urbanístico aprobado en agosto de 2026, sin fechas de obra |
| Orkoien | Navarra | 2.000 | 1.000, de ellas 300 de alquiler asequible | Proyecto impulsado en abril de 2026, sin fechas |
| Barrio Universitario | Jaén | 2.300 | El 40% | Superficie delimitada; licitación prevista en 2027 |
| Ramblasque | Logroño | 2.300 | Unas 900 | Aprobación definitiva de la modificación del Plan General, en junio de 2026 |
| San Paio de Navia | Vigo | 1.600 | Todas, según la fuente | Unas 160 con obras inminentes y urbanización en curso (datos de octubre de 2024) |
Los planes de las administraciones
Además de los barrios, las administraciones tienen planes con objetivos propios:
- Plan Vive (Comunidad de Madrid): 5.292 viviendas entregadas a abril de 2026, con el objetivo de superar las 14.000 en esta legislatura, mediante colaboración público-privada (Comunidad de Madrid).
- Plan Vive (Comunitat Valenciana): 10.000 viviendas de protección pública hasta 2027. A octubre de 2025 se hablaba de más de 4.000 «en marcha» (Última Hora).
- Plan de la Generalitat de Cataluña: 31.041 viviendas en marcha dentro del Plan 50.000, y una propuesta para activar suelo para hasta unas 210.000, entre el 40% y el 50% protegidas (Diari de Tarragona).
- Valladolid (2026-2030): hasta 4.000 viviendas, la mitad protegidas, con 600 ya en marcha (El Español).
- Casa 47 (Estado): la empresa pública que sustituye a Sepes, creada en diciembre de 2025. Ha licitado proyectos de más de 1.600 viviendas y dispone de suelos de la Sareb con capacidad para unas 55.000, sin una meta de viviendas fijada (El Debate).
Qué hay construido de verdad y cuándo llega
Que un plan diga «en marcha» no siempre significa en obra. En el Plan Vive valenciano, por ejemplo, las más de 4.000 viviendas «en marcha» incluyen unas en licitación, otras adjudicadas y otras en construcción, sin desglose. Y el dato que más importa, el de viviendas ya entregadas, no se publica: a 30 de abril de 2026 el Ministerio de Vivienda contabilizaba 120.479 viviendas «movilizadas» (con fondos transferidos a comunidades o ayuntamientos) y 59.879 firmadas o en desarrollo, frente a un objetivo de unas 180.000. Maldita.es pidió el número de entregadas, incluso por transparencia, y no lo encontró.
Las fechas de la tabla apuntan a que lo grande llega a partir de 2028. Los Cerros podría entregar su primera etapa a finales de 2028 y Zorrotzaurre lo haría en el segundo semestre de ese año. Valdecarros no empezaría a construir hasta 2027, Donapea prevé iniciar las obras en 2028 y el acuerdo de Arcosur da unos cinco años para urbanizar. Entre la promesa y las llaves hay suelo, urbanización, licencias y obra, y cada paso tiene su plazo. A eso se suma, según el Banco de España, la falta de mano de obra adecuada.
Requisitos de la vivienda protegida: cómo comprobar si puedes optar
Los requisitos los fija cada comunidad autónoma, y cada promoción puede añadir los suyos. Como referencia general, suelen pedir:
- Ingresos de la unidad familiar de hasta 5 veces el IPREM en el régimen general. El IPREM es el indicador que usa la Administración para fijar estos límites.
- No tener otra vivienda en propiedad, con algunas excepciones.
- Que sea tu residencia habitual.
- Ser mayor de edad. Algunas comunidades dan prioridad a los menores de 35.
- Estar empadronado en el municipio o la comunidad, a veces con un tiempo mínimo.
Para comprobarlo, el camino es este:
- Entra en la web de vivienda de tu comunidad, o en la del ayuntamiento si la promoción es municipal, y mira los requisitos de la promoción que te interesa.
- Inscríbete en el registro de demandantes de vivienda protegida. En el País Vasco se hace en Etxebide, y en Madrid las promociones municipales las adjudica la EMVS.
- Aporta la documentación, normalmente DNI o NIE, empadronamiento e ingresos. Se vuelve a comprobar antes de adjudicar la vivienda.
Ojo: varias de las promociones de este artículo son de alquiler asequible, no de compra, y cada una indica su régimen.
Preguntas rápidas
¿Qué es una VPO? Es una vivienda con precio y destinatarios limitados por una administración. «VPO» es el nombre popular, pero existen varios regímenes, como la protección pública básica o la de precio limitado.
¿Cuántas viviendas protegidas se terminan al año? En 2025 se terminaron 11.104, un 22,7% menos que en 2024. En el primer semestre de 2026 obtuvieron calificación definitiva 11.270.
¿Cuántas de las 180.000 viviendas prometidas están entregadas? No hay un dato público. Solo se publican las «movilizadas»: 120.479 a 30 de abril de 2026.