España cerró el primer semestre de 2026 con 72.056 visados de obra nueva de vivienda, un 21,36% más que en el mismo periodo de 2025, y con el conjunto de la edificación —vivienda, oficinas, naves, equipamientos— creciendo un 18%. Es el mejor primer semestre desde 2019, y así es como se ha contado casi en todas partes: la construcción se recupera, buena noticia.
El problema de quedarse solo con ese titular es que un dato agregado nacional puede subir con fuerza mientras, por debajo, las comunidades que más pesan en el mercado se están moviendo en direcciones completamente distintas entre sí. Madrid es el ejemplo más claro.
El visado, antes de nada: qué mide y qué no mide
El visado de dirección de obra lo pide el técnico que ha redactado el proyecto a su colegio profesional, como paso previo a solicitar la licencia municipal. El colegio revisa que el profesional está colegiado y que el proyecto cumple lo básico del Código Técnico de la Edificación; no aprueba el uso del suelo ni garantiza que el ayuntamiento vaya a conceder la licencia después.
Es, por tanto, un indicador adelantado: llega cuando el proyecto ya tiene suelo, diseño y normalmente financiación bastante avanzada, pero todavía faltan de media dos o tres años hasta que esa obra esté terminada. El dato de hoy no dice cuánta vivienda se está construyendo ahora mismo, dice cuánta intención de construir hay para dentro de un par de años.
Esa intención futura choca además con un límite físico que arrastra el sector: la escasez de mano de obra cualificada en construcción, que hoy deja casi un 80% de los puestos del sector como difíciles de cubrir. Cuantos más visados se acumulen sin que crezca al mismo ritmo la plantilla disponible, más se estrecha el margen entre lo que se proyecta sobre el papel y lo que realmente se llega a construir.
Madrid crece un 26%… y su vivienda nueva cae un 8%
Madrid figura entre las comunidades que más crecen en superficie total visada, con un 26,46% de subida. Pero si se mira solo la vivienda de obra nueva —lo que de verdad importa para el problema de acceso a vivienda que arrastra la región—, la cifra cae un 8,15% respecto al semestre anterior.
Todo el crecimiento madrileño viene de otro lado: obra no residencial, sobre todo proyectos de equipamiento público, que junto con Cataluña han empujado la superficie no residencial visada en toda España hasta los 3 millones de m², máximo desde 2019. Son operaciones grandes y puntuales —un hospital, un intercambiador, un centro cultural— que mueven mucho la estadística de un semestre a otro sin que eso signifique una tendencia sostenida de fondo.
La lectura honesta es incómoda: la comunidad con uno de los problemas de vivienda más agudos de España está visando menos vivienda nueva este semestre, no más, aunque su titular agregado diga lo contrario.
Un espejo al revés: La Rioja
En La Rioja pasa casi lo simétricamente opuesto dentro de su propio territorio. La vivienda de obra nueva se dispara un 66,97%, mientras que la rehabilitación de vivienda existente se hunde un 47,13% en el mismo semestre. Misma comunidad, mismo periodo, dos señales que apuntan en direcciones opuestas según qué tipo de obra se mire.
Estos dos casos —Madrid y La Rioja— dejan claro algo que el dato nacional por sí solo no puede transmitir: sumar todo tipo de obra en una sola cifra de comunidad autónoma tapa comportamientos muy distintos que están ocurriendo al mismo tiempo bajo ese mismo paraguas.
La rehabilitación, la pieza que menos titulares se lleva
A nivel nacional, los visados de gran rehabilitación caen un 8% en número de proyectos (2.560 menos que el año anterior), pero la superficie rehabilitada sube un 13%. Se están tramitando menos rehabilitaciones, pero cada una es de mayor tamaño, concentradas en cubiertas y fachadas y ligadas en buena parte a los fondos Next Generation de eficiencia energética.
Es una tendencia que apunta a una realidad distinta de la de la obra nueva: menos proyectos, pero cada uno más ambicioso, en un segmento —el parque ya construido— que sigue siendo con diferencia el que más necesita intervención en España.
Ni la propia fuente del dato se fía del todo
Incluso la Confederación de Arquitectos Técnicos, que publica estas cifras, matiza el optimismo. Su presidenta, Marta Vall-llossera, calificó los resultados de «muy positivos» en un contexto de escasez de vivienda, pero avisó de que la incertidumbre geopolítica y las posibles subidas de tipos de interés obligan a ser prudentes con lo que viene en los próximos meses.
Cuando quien publica el dato bueno es la primera en pedir cautela, conviene tomarse el titular con el mismo cuidado. El +21% es real, pero decir solo eso de los visados de obra nueva —sin mirar qué tipo de obra crece, en qué comunidad y con qué desfase temporal hasta que se traduzca en algo construido— es contar la mitad de la historia.